Как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эскроу
С 1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям (ЗОСК), которые могли позволить девелоперам возводить проекты по старым правилам без эскроу-счетов.
Рассказываем, как это отразится на рынке и как покупать жилье по новым правилам через эскроу.
Критерии соответствия
Минстрой разработал механизм ЗОСК, который давал возможность продавать по старым правилам проекты, строительная готовность которых превышает 30% и в которых продано 10% договоров долевого участия (ДДУ) от общей площади жилых и нежилых помещений проекта. Также исключения были сделаны для системообразующих организаций, к которым относятся только две российские компании — ГК «ПИК» и группа ЛСР. Им позволили работать по старым правилам, если степень готовности их объектов составляла не более 6%, а для проектов, возводимых в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории, — от 15%.
Дедлайн для застройщиков
30 сентября был последний день, когда застройщики могли подать заявку на получения ЗОСК. Теперь все строительство будет вестись с помощью нового механизма проектного финансирования на средства банков через эскроу-счета и без привлечения денег дольщиков напрямую. Такие условия касаются и тех проектов, которые уже запущены, но к этому дедлайну не смогли достигнуть установленных Минстроем критериев соответствия.
По новым и старым правилам
Сегодня в России, по данным Минстроя, возводится 118,2 млн кв. м жилья. Из них 18,4 млн кв. м строят с использованием эскроу-счетов, еще 70,7 млн кв. м получили ЗОСК и могут привлекать средства дольщиков без эскроу. Эта цифра сильно не изменится, так как девелоперы еще до 1 июля закупали земельные участки и запускали свои проекты, сейчас же сконцентрировались на увеличении строительной готовности текущих проектов, а не на запуске новых.
Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина отмечала, что на начало сентября из 120 млн кв. м возводимого жилья около 57% достраивается по старой схеме, с использованием эскроу — 14%, еще 30% находится в «неопределенной» зоне. По данным Центробанка, российские банки заключили с девелоперами более 340 кредитных договоров на сумму свыше 300 млрд руб., а через счета эскроу было привлечено около 35 млрд руб.
В зоне риска
К 30 сентября 660 из 3,2 тыс. российских застройщиков не смогли получить возможность строить по старым правилам либо проектное финансирование от банков, подсчитали в риелторской компании «Метриум» на основе данных «Дом.РФ». Эти застройщики возводят 28,5 млн кв. м (24% от всего возводимого в России жилья). Такие компании сейчас, по оценке «Метриума», находятся в зоне риска — для дальнейшей работы эти аутсайдеры могут продолжить добиваться проектного финансирования в банках, строить за свой счет или с привлечением инвесторов.
Как покупать квартиры по-новому
Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре). Теперь девелопер не получит средства до завершения строительства проекта и передачи ключей от квартиры покупателю. Дольщики при покупке жилья в новостройке будут подписывать договор долевого участия с девелопером. Далее соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре, после этого банк, застройщик и дольщик должны подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств. В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.
Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
Какие гарантии получит покупатель
Новая схема должна дать дополнительные гарантии сохранения средств дольщиков от возможных форс-мажоров при реализации проекта. Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Покупатель сможет вернуть эти деньги или оставить их на счете и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то дольщики могут подыскать нового девелопера для завершения проекта.
Видео: Как будут работать счета эскроу при покупке новостроек
В Подмосковье за прошлую неделю ввели в эксплуатацию восемь многоквартирных домов общей площадью около 174 тысяч квадратных метров, рассчитанных на 3052 квартиры, говорится в сообщении пресс-службы министерства жилищной политики Московской области.
Новое жилье появилось в Балашихе, Ивантеевке, Коломне, Королеве, Лыткарине, Одинцове, Раменском и Реутове.
«Самый большой объект введен в эксплуатацию в Балашихе – жилой дом на 656 квартир. Застройщик – ЗАО «Мосстроймеханизация-5». На втором и третьем местах два жилых дома в Одинцове: дом на 461 квартиру и дом на 399 квартир. Застройщик – АО «ПИК-Регион». Самый небольшой жилой объект расположился в городском округе Королев – это четырехэтажный трехсекционный жилой дом на 64 квартиры. Застройщик – ГК «Гранель», - отмечается в материале.
Всего на прошедшей неделе были введены в эксплуатацию восемь объектов торгового, производственного и складского назначения в Клину, Ступине, Ленинском округе, Ногинске, Можайске, Дмитровском округе и Воскресенске. Также разрешение на ввод выдано детскому саду в ЖК «Одинцово-1».
«Наиболее значимые из введенных на минувшей неделе объектов нежилого назначения – это склад площадью более 127 тысяч квадратных метров в поселке Икша Дмитровского городского округа, завершение реконструкции производственного здания для организации производства полиэфирного волокна в деревне Ратмирово в Воскресенске – площадь объекта почти 14 тысяч квадратных метров», - отметила министр жилищной политики Московской области Инна Федотова.
Разрешения на строительство выданы 18 объектам, среди которых четыре ФАПа по 25 мест (в деревне Подрядниково в Егорьевске, селе Квашенки в Талдомском округе, деревне Власово и деревне Кобелево в Шатуре). Также началось строительство двух школ: на 1,1 тысячи мест в Клину и на 550 мест в Орехово-Зуевском округе.
Кроме того, разрешения на строительство получили индустриальный парк «PNK-Парк Пушкино», торговый центр «Леруа Мерлен» в Подольске, производственно-складские объекты в Подольске, Ивантеевке, Коломне, Ступине, Богородском округе, Химках, Солнечногорске.
Также началось строительство трех домов на 748 квартир в Щелкове на улицах Новая Фабрика и Полевой.
По данным Одинцовского военного комиссариата, в осенний призыв 2019-го года с территории округа на срочную военную службу будет призвано около 300 молодых людей. Военный комиссар, депутат Совета депутатов Одинцовского городского округа Вячеслав Клявинь сообщил, что большая часть призывников останется служить в пределах Западного военного округа.
«Традиционно наши ребята направляются в сухопутные войска, Ракетные войска стратегического назначения — РВСН — и Воздушно-космические силы — ВКС. Также 5 человек будут проходить службу в Президентском полку. Осенний призыв продлится с 1 октября до 31 декабря», — рассказал Вячеслав Клявинь.
Стоит отметить, что Одинцовский военный комиссариат на протяжении последних лет неизменно остаётся в тройке лучших в Московской области.
Передвижной фельдшерско-акушерский пункт Одинцовской ЦРБ начал работу на центральной площади города Одинцово во вторник, 1 октября. Любой житель муниципалитета может сделать там прививку от гриппа. Для этого достаточно при себе иметь паспорт и полис.
«Передвижной ФАП будет работать в центре Одинцово с 1 октября и до 1 декабря по вторникам и пятницам с 14 до 18 часов, а также по субботам с 10 до 15. Перед самой процедурой пациентов в обязательном порядке осматривает врач-терапевт ФАП. Он измерит температуру, давление. Это очень важно, потому что на момент вакцинации пациент должен быть абсолютно здоров», — рассказал Игорь Колтунов.
Стоит добавить, что для вакцинации взрослых в Подмосковье закуплена современная отечественная вакцина «Совигрипп». Она одобрена ВОЗ и противопоказаний к ней практически нет.
Среднемесячная начисленная зарплата работников подмосковных организаций (по полному кругу организаций) в июле 2019 года составила 54098,5 рублей, по сравнению с июнем 2019 года она уменьшилась на 7,2%, а с июлем 2018 года – возросла на 7,9%, говорится в сообщении пресс-службы Мособлстата.
«Среднемесячная заработная плата работников организаций в январе-июле 2019 года составила 54161,3 рубля (107,3% к аналогичному периоду 2018 года). Среднесписочная численность работников достигла 2249,4 тысячи человек (104,6% к соответствующему периоду прошлого года)», - отмечается в материале.
Значительно выше среднемесячная заработная плата в организациях, занимающихся финансовой и страховой деятельностью – 76489,2 рубля (134,1% к областному уровню среднемесячной зарплаты); профессиональной, научной и технической деятельностью – 71979,4 рубля (129,9% к областному уровню среднемесячной зарплаты); транспортировкой и хранением – 67635,8 рубля (122,8% к областному уровню среднемесячной зарплаты).
Наибольшее увеличение среднемесячной заработной платы к соответствующему периоду прошлого года отмечалось в организациях, занимающихся деятельностью в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений – на 17,9%; финансовой и страховой деятельностью – на 16,2%; деятельностью по операциям с недвижимым имуществом – на 14,6%.
В январе-июле 2019 года в организациях Московской области, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, трудилось 1705,8 тысячи человек. Это на 4,2% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В целом по данным организациям зарплата работников составила 60180,5 рублей и по сравнению с январем-июлем 2018 года увеличилась на 7,4%.
С начала года стабильно лидирующие позиции по уровню среднемесячной зарплаты в организациях, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, занимали городские округа Лобня – 117750,1 рубля, Химки – 82006,1 рубля, Долгопрудный – 77044 рубля. Низкая среднемесячная заработная плата наблюдалась в городском округе Зарайск – 34998,1 рубля.
Наибольшими темпами по отношению к соответствующему периоду прошлого года среднемесячная заработная плата росла в организациях Звенигорода – 119,7%, Балашихи – 114,5% и Волоколамского округа – 112,2%.
