Даже самые надёжные и качественные дома, построенные на века, порой нуждаются и в капитальном ремонте (далее – «кап.ремонт»). При кажущейся простоте и логичности рассматриваемого вопроса, тем не менее, в нём сокрыто очень много тонкостей и деталей, которые рознятся вследствие многих факторов. Рассмотрим различные аспекты темы капитального ремонта в Москве и Московской области (далее – «МО»).
И, конечно же, наиболее интересующий всех вопрос – сколько платить за кап.ремонт. Оплата производится ежемесячно. В Москве размер взносов за кап.ремонт на предстоящий 2019 г. не меняется с середины 2017 г. и составляет 17 руб./кв.м., а в МО эта цифра выросла с 9.07 руб./кв.м. в 2018 г. до 9.43 руб./кв.м. в 2019 г. Законодательством предусмотрены льготы федерального и местного значения, в соответствии с которым возможно как снижение указанных ставок, так и полное освобождение от уплаты за кап.ремонт.
Не менее важен вопрос, а куда, собственно, уплачиваются и кто получает денежные средства за кап.ремонт по ставкам, указанным выше. Они перечисляются на специальный счёт, созданный для конкретного дома. В случае его отсутствия – в соответствующий этим целям специализированный фонд, созданный в каждом субъекте. В Москве это – «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы» (ссылка – https://fond.mos.ru), а в МО – «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области» (ссылка – http://fkr-mosreg.ru). Их задача – аккумулировать и сохранять уплаченные денежные средства, которые потом будут выделяться на кап.ремонт каждого конкретного дома. Его характер и объёмы зависят от того, какой вклад был внесён жителями каждого дома.
Представим, что все владельцы квартир – добропорядочные и законопослушные люди, полностью исполняющие свои обязанности, в частности, по оплате взносов за кап.ремонт. Но любой, даже самый совершенный механизм, особенно, когда речь идёт о различных электронных платформах и системах, может дать сбой, и может случиться так, что уплаченный Вами взнос за кап.ремонт просто не дойдёт по назначению или затеряется. И тогда Вы будете считаться должником до тех пор, пока не докажете факт перечисления соответствующих платежей. К должникам могут применяться различные санкции на основании Жилищного Кодекса РФ. Чтобы не накапливать долг ещё больше и не выплачивать увеличивающиеся пени, нужно оплатить всю предыдущую задолженность вместе с пени. Узнать размер долга можно несколькими способами. Кратко расскажем о них:
1. Сумму долга можно узнать из квитанции, которую ежемесячно должна доставлять управляющая компания каждому собственнику квартиры по адресу расположения жилья.
2. Если же такая квитанция не приходит, нужно обратиться в финансовую службу управляющей компании лично или по телефону.
3. Другой вариант – обратиться в Фонд капитального ремонта. Это можно сделать по телефону, электронной почте или посетить данное учреждение лично.
4. Через Интернет на сайте гос.услуг своего субъекта.
Наконец, главный вопрос – когда, собственно, будет проводиться долгожданный кап.ремонт дома? Разумеется, единого ответа здесь быть не может: разные дома были построены в разное время, с применением различных материалов и с учётом индивидуальных технологических и архитектурных особенностей. Не стоит также забывать и о степени износа домовых систем. К настоящему времени почти каждый из субъектов разработал и представил собственные электронные поисковые базы, по которому можно подробно и в деталях узнать как информацию о своём доме, так и о том, когда и какие именно работы в рамках кап.ремонта дома должны проводиться. Прежде всего, необходимо упомянуть о «Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он разработал всероссийский сайт (ссылка – https://www.reformagkh.ru), на котором представлена подробная информация по дому и различным вопросам касаемо его, в том числе и кап.ремонт. Существуют также и региональные базы данных по программе кап.ремонта: по Москве – «Региональная программа капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы на 2015-2044 годы» (ссылка – https://repair.mos.ru), по МО – «ЕИАС (единая информационная аналитическая система) ЖКХ» (ссылка – https://dom.mosreg.ru).
На протяжении последних 4-5 лет рынок жилой недвижимости не подвергался серьёзным колебаниям, но вскоре может произойти его коренной перелом, последствия которого всем только предстоит осмыслить. Постараемся дать свой прогноз на тему, опираясь на ключевые факторы, которые, как мы считаем, и окажут решающее влияние на стоимость жилья в Москве и Московской области в ближайшем будущем.
Прежде всего, обратим внимание на сложный и двойственный фактор экономического состояния страны и платёжеспособности населения. Очевидно, что за последние 3-4 года экономика России претерпела определённый спад, а уровень жизни рядовых граждан снизился, что, естественно, привело к уменьшению объёмов приобретаемого жилья. Одновременно с этим, даже учитывая формально низкий уровень инфляции, произошло подорожание себестоимости строительства. Ипотека также по-прежнему остаётся весьма рискованной сделкой, несмотря на заявления Банка России о снижении ставок, а приобрести жильё на собственные средства могут позволить себе немногие. Но есть и положительный эффект. Застройщики будут вынуждены снижать цены на жильё в уже построенных домах, если продажи будут идти очень медленно. То же самое можно сказать и о гражданах, решивших продать свою квартиру на рынке вторичного жилья. Здесь преимущество будет у тех, кто либо вовсе не делал первоначальный ремонт, либо жильё требует незначительного ремонта.
Поскольку мы упомянули о застройщиках, обратим внимание на то, что ожидает и их самих. С 1 июля 2019 г. российский рынок недвижимости ожидает тотальная перезагрузка. Просуществовавшее почти 15 лет долевое строительство (по договорам долевого участия или «ДДУ») будет упразднено, а застройщики перейдут на проектное финансирование объектов. Главная проблема долевого строительства – рост числа обманутых дольщиков. Их количество растёт день ото дня, несмотря на принимаемые компенсационные меры. Попытки государства переломить ситуацию успехом не увенчались, поэтому было принято решение пойти на столь кардинальный шаг. Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трёх сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк. Поэтапно сделка будет выглядеть следующим образом:
1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
2. Банк аккумулирует средства на отдельном спец.счете – эскроу.
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства с эскроу-счёта переводятся застройщику, а жильё переходит в распоряжение покупателя.
Описанный выше механизм не вводится моментально, с июля 2018 по июль 2019 года будет действовать «переходный период, в рамках которого счета эскроу создаются на добровольной основе. Упомянем и другие положения действующих поправок: запрет жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), обязательное банковское сопровождение, правило «1 застройщик – 1 разрешение на строительство».
Бесспорно, подобный порядок защитит права приобретателей жилья куда лучше, но это повлечёт за собой и рост издержек для самих застройщиков, а как следствие – рост цен на жильё, но исключительно в домах, возведённых по новым правилам.
Таким образом, резюмируя и анализируя вышесказанное, можно прийти к выводу, что в ближайшие 3 года цены на жильё в новостройках всё же незначительно вырастут, а цены на вторичной жильё будут существенно снижаться, вплоть до 15-20%.
