Изменения налога на доходы физлиц коснутся не только россиян, которые зарабатывают свыше 5 млн руб. в год, но и граждан со скромными зарплатами при продаже недвижимости
В России с 1 января 2021 года планируют ввести прогрессивную шкалу налогообложения — россияне, зарабатывающие свыше 5 млн руб. в год, будут платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 15%. Данная инициатива затронет не только граждан с крупными доходами, но и россиян со скромными зарплатами при продаже недвижимости.
Рассказываем, как отразится изменение в налогообложении при сделках с недвижимостью в России.
В каких случаях платят налог с продажи квартир
Если данное предложение президента России Владимира Путина, озвученное во время своего обращения к россиянам, будет принято, то повышенная ставка налога на доходы физических лиц станет применяться и при продаже недвижимости свыше 5 млн руб.
Сейчас в России НДФЛ необходимо оплачивать при продаже квартиры, если она находилась в собственности меньше минимального срока владения, который составляет три года, при условии, что квартира досталась по наследству (срок исчисляется с момента смерти наследодателя), квартира досталось по договору дарения от близкого родственника, получена по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением), а также если на момент продажи квартира не является единственным жильем.
Если квартира продана по истечении трех лет с момента ее приобретения в собственность — в порядке наследования, по договору дарения, пожизненного содержания с иждивением или если она является единственным жильем, то НДФЛ не уплачивается. Во всех остальных случаях налог на продажу жилья не платится, если квартира продана по истечении пяти лет с момента ее приобретения, поясняет юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Налог на продажу жилья
Налог на продажу жилья сейчас уплачивается по формуле:
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений:
цена продажи квартиры или
70% кадастровой стоимости квартиры.
При этом кадастровая стоимость определяется на 1 января года, в котором продается квартира.
Как рассчитать налог на продажу квартиры
Продавая квартиру, гражданин (физлицо) получает доход, который облагается НДФЛ. Если продажа квартиры и госрегистрация перехода права собственности состоятся до 1 января 2021 года, НДФЛ нужно будет уплатить по старой ставке 13%. НДФЛ, исчисленный и уплаченный в 2019 и 2020 годах, доначислять не будут, поясняет Гежина. Опять же, доход рассчитывается по формулам: минус расходы на покупку (включая % по ипотеке), добавляет она.
«Предположим, что выручка от продажи квартиры — единственный доход человека за год. Соответственно, если он продает квартиру за 5 млн руб. и меньше, то для него ничего не поменяется — он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода, а с оставшихся 5 млн руб. — 13% (650 тыс. руб.). Чем дороже квартира, тем выше сверхдоход, а значит, и сумма к уплате», — приводит пример управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Юрист из Asterisk отмечает, что при расчете налога необходимо учитывать и имущественный вычет. Например, если квартира приобретена за 10 млн руб., а продается за 20 млн руб. Известно, что кадастровая стоимость меньше цены продажи, поэтому налогооблагаемая база определяется как 20 млн руб. Размер имущественного вычета равен 10 млн руб. (20 млн — 10 млн = 10 млн). С учетом предельного значения, установленного Налоговым кодексом, имущественный вычет принимается равным 1 млн руб. Таким образом, налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, равна 19 млн руб.
В этом случае НДФЛ будет рассчитываться следующим образом: НДФЛ = [5 млн × 13%] + [14 млн × 15%] = 2,75 млн руб.
Если налогооблагаемая база, уменьшенная на сумму имущественного вычета, меньше или равна 5 млн руб., то НДФЛ будет исчислен по общей ставке 13%, поясняет Гежина. Имущественный вычет — это доход от продажи квартиры. Он определяется как разница между ценой приобретения и ценой продажи квартиры, но не более 1 млн руб., говорит юрист. По ее словам, вместо имущественного вычета продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, понесенных на приобретение квартиры. Такие расходы должны быть документально подтверждены. В этом случае ограничение в 1 млн руб. не применяется.
Если квартира приобретена за 15 млн руб., а продана за 18 млн руб., то доход от ее продажи равен 3 млн руб. Однако Налоговый кодекс, по словам Гежина, устанавливает предельное значение вычета — 1 млн руб. Поэтому в этом случае размер имущественного вычета составит 1 млн руб. Если квартира приобретена за 15 млн руб., а продана за 15,5 млн руб., то доход от ее продажи равен 500 тыс. руб., так как он не превышает предельное значение вычета, установленное законодательством.
Если квартира продается за 15 млн руб., а ее кадастровая стоимость равна 10 млн руб., то 70% кадастровой стоимости составит 7 млн руб. В этом случае цена продажи больше, чем 70% кадастровой стоимости. Значит, налогооблагаемая база будет равна цене продажи квартиры, то есть 15 млн руб. И наоборот, если квартира продается за 10 млн руб., а ее кадастровая стоимость составляет 15 млн руб. 70% кадастровой стоимости составит 10,5 млн руб. Это значение больше, чем цена продажи. Значит, налогооблагаемая база будет равна 70% кадастровой стоимости, а именно 10,5 млн руб., приводят пример расчета в адвокатском бюро Asterisk.
Налоговый вычет
Россияне, которые официально получают зарплату, могут вернуть часть средств, потраченных на покупку жилья. Вернуть можно 13% от стоимости квартиры, но для налогового вычета установлен лимит в 2 млн руб. Это значит вне зависимости от того, сколько стоит жилье, можно получить 13% от 2 млн руб. — это 260 тыс. руб.
Если квартира куплена в ипотеку, то можно также вернуть 13% от уплаченных процентов по кредиту. В этом случае лимит вычета составляет 3 млн руб. В сумме вычета на покупку и за проценты по ипотеке получается хорошая экономия. Если квартиру покупали супруги, то налоговый вычет можно оформить на каждого.
С 2019 года в Подмосковье начали внедрять раздельный сбор отходов (РСО). На контейнерных площадках появились отдельные баки для вторсырья. Согласно данным Министерства ЖКХ Московской области, благодаря этим мерам удалось отправить на переработку 12% от общего количества твердых коммунальных отходов (ТКО).
В связи с вводом РСО в квитанциях ЕПД появилась новая строчка – «обращение с ТКО». Тариф рассчитывается в зависимости от площади жилья, поэтому жителям частных домов с большей площадью приходится платить больше, чем жителям многоквартирных домов.
С 2020 года, за счет новой системы скидок за раздельный сбор, они смогут сэкономить.
Когда начнут действовать скидки
Программа по введению скидок уже начала действовать с 1 января 2020 года, а первые скидки жители ИЖС, если они разделяют отходы, смогут получить уже в февральских ЕПД.
Регулирует программу Распоряжение Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области 735-РВ от 20.12.2019 «Об утверждении нормативов накопления твердых коммунальных отходов для индивидуальных жилых домов на территории Московской области».
Размер скидки и кто может ее получить
Скидку в размере 20% могут получить жители ИЖС – собственники домов, расположенных в деревнях и поселках Московской области. При этом в местах накопления твердых коммунальных отходов (ТКО) этих населенных пунктов должны быть установлены синие контейнеры для раздельного сбора.
Программа действует только для жителей ИЖС, но не для тех, кто проживает в многоквартирных домах.
Как получить скидку
Как пояснили в пресс-службе Министерства ЖКХ Московской области, жителям частных домов не надо никуда дополнительно обращаться или подавать какие-либо документы.
Достаточно отделять сухое вторсырье (стекло, бумагу, пластик и металл, которые желательно споласкивать и сминать для уменьшения объема и предотвращения появления неприятного запаха) и складывать его в синие контейнеры для раздельного сбора отходов.
Контроль за тем, насколько эффективно жители разделяют отходы, будет осуществлять региональный оператор.
«Региональный оператор фиксирует правильный сбор отхода на конкретной контейнерной площадке, и собственники получают единый платежный документ с утвержденной скидкой», – поясняет министр ЖКХ Московской области Антон Велиховский.
А вот если жители будут класть смешанные отходы в синий бак, им придется заплатить 100% по нормативу.
Что делать, если в вашем поселке нет бака для РСО
Пока не во всех ИЖС на территории Подмосковья есть синие баки для вторсырья, ими оборудовано 37% контейнерных площадок. В планах Министерства ЖКХ Московской области оборудовать 100% площадок и обеспечить возможностью раздельного сбора все ИЖС.
Ускорить процесс появления синих баков можно, обратившись к своему региональному оператору по вывозу мусора. Напомним, что Подмосковье разделено на семь кластеров, которые обслуживают разные региональные операторы. Какой оператор обслуживает ваш муниципалитет, можно узнать на карте.
По вопросам обращения с ТКО следует обращаться по телефонам горячих линий, которые можно узнать здесь.
Сейчас в Москве проходят пострегистрационные исследования первой российской вакцины от коронавируса – для них и набирают добровольцев. Всего планируется привлечь 40 000 человек.
Отечественная вакцина от коронавируса называется «Спутник V», она была разработана в НИЦ эпидемиологии и микробиологии имени Н. Ф. Гамалеи Минздрава России. Вакцина зарегистрирована Минздравом 11 августа 2020 года, после того, как были успешно пройдены два этапа клинических исследований, теперь необходимо провести пострегистрационное тестирование.
«Спутник V» – двухвекторная вакцина, то есть вакцинация проводится дважды, что формирует у человека устойчивый иммунитет. С помощью векторов в организм доставляется генетический код коронавируса, что вызывает иммунный ответ. При этом сам вирус лишен способности размножаться. Поэтому, сделав прививку от COVID-19, заболеть коронавирусом или заразить кого-либо невозможно, объясняют разработчики.
Изначально в исследовании могли принять участие только граждане с московским полисом ОМС. Теперь к нему также допускаются жители других регионов и иностранные граждане, живущие или работающие в Москве.
Чтобы стать добровольцем, необходимо быть совершеннолетним гражданином РФ или другого государства и владеть русским языком в достаточном объеме, чтобы общаться с врачами и заполнять документы. Наличие московского полиса ОМС и постоянной столичной регистрации необязательно, при этом доброволец должен проживать в столице во время исследования.
Существуют и определенные требования к состоянию здоровья участника: он не должен болеть ОРВИ на момент вакцинации и за две недели до введения вакцины. Все тесты на COVID-19 – ПЦР-тест и анализы крови на IgG и IgM – должны быть отрицательными.
Кроме того, доброволец, решивший пройти вакцинацию, за две недели до прививки не должен иметь контактов с лицами, болевшими коронавирусом.
Женщинам также придется сдать тест, подтверждающий отсутствие беременности.
Заполнение анкеты
Прежде всего нужно заполнить анкету. Сделать это можно здесь.
В анкете, помимо стандартных данных (фамилии, имени, отчества, даты рождения, номера паспорта, полиса ОМС, СНИЛС, адреса), потребуется указать, были ли у вас контакты с людьми, болевшими коронавирусом, а также ответить на вопросы о состоянии своего здоровья. В частности, о хронических заболеваниях, наличии татуировок, донорстве крови и т.п.
Предварительное медицинское обследование
Получив приглашение на исследование, доброволец должен пройти тщательное медицинское обследование. Врачи измерят рос, вес и температуру, соберут полный анамнез, в том числе сведения об аллергии, перенесенных операциях, хронических заболеваниях, принимаемых лекарствах. Также добровольцу измерят давление, частоту сердечных сокращений, возьмут мазок и анализы крови не только на коронавирус, но и на ВИЧ, гепатиты B и C, сифилис. Кроме того, сдается моча для исключения наличия в крови алкоголя, наркотиков и беременности (для женщин).
По результатам анализов участнику выдают документ с информацией о прохождении исследования, который нужно подписать.
Где проходит вакцинация
Вакцинация проводится на базе московских медучреждений. Исследования проходят в специальных центрах, созданных в поликлиниках и поликлинических отделениях городских больниц. Всего планируется открыть 20 таких центров.
Прививка делается бесплатно.
Этапы вакцинации
Вакцинация проходит в два этапа – сначала добровольцам вводят первый компонент вакцины, а через 21 день – второй.
После первого введения вакцины рекомендуется провести в поликлинике около часа, наблюдая за своим состоянием.
Повторный укол делают через три недели.
По данным оперативного штаба Москвы по коронавирусу, большинство участников после прививки чувствуют себя хорошо – у 75% не наблюдается никаких симптомов и недомоганий. У остальных отмечаются слабовыраженные симптомы – незначительное повышение температуры тела.
Установка приложения и медицинское наблюдение
Сразу после первой прививки участнику исследования необходимо установить специальное мобильное приложение Check Covid-19. Оно требуется для того, чтобы вести дневник самочувствия, регулярно вносить информацию о состоянии своего здоровья, в частности, о температуре тела, наличии каких-либо симптомов или побочных эффектов.
Помимо дневника самочувствия в мобильном приложении, медицинское наблюдение вакцинированных планируется осуществлять дистанционно, с помощью телемедицинских технологий (в частности, по телефону), а также электронных браслетов, которые могут отслеживать давление и температуру.
Для того, чтобы получить налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц за 2018 год, можно подать декларацию и соответствующий пакет документов в налоговую инспекцию по месту жительства. Принимать их налоговые инспекции начнут с января 2019 года, сообщили в пресс-службе УФНС России по Московской области.
Список налоговых инспекций региона жители Подмосковья могут найти в соответствующем региональном разделе сайта ФНС России, блок «Контакты и обращения».
Подать декларацию также можно онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц».
Документы примут и в МФЦ, там, где находится ваша налоговая инспекция.
Для тех, кто подает декларацию только в целях получения налогового вычета, срок подачи декларации не ограничен, подать ее можно в течение всего 2019 года.
Какие нужны документы
Перечень документов удобнее всего посмотреть на сайте ФНС России, он зависит от того, в связи с чем заявляется вычет.
В блоке «Физические лица» есть раздел о получении налогового вычета. Здесь достаточно найти вашу жизненную ситуацию, например, «я приобрел недвижимость», «я получаю образование», «я оплачиваю лечение или покупаю медикаменты». В этом разделе есть и удобная программа для заполнения декларации.
К пакету документов не забудьте приложить данные банковского счета, на который вы хотите получить деньги.
Декларацию и документы налоговая будет проверять до 3 месяцев, еще месяц отводится на процедуру возврата налога. Если при проверке установят ошибки, то попросят их устранить.
Отказать в вычете могут, если он не положен по закону. Например, квартира куплена у родственника или за счет материнского капитала.
Варианты оформления налогового вычета
Как пояснили в подмосковном УФНС, налоговый вычет на приобретение недвижимости можно получить двумя способами.
Первый, наиболее оперативный – у работодателя. Как только оформлено право собственности на приобретенную квартиру (при долевом участии в строительстве – получен акт приема-передачи) или жилой дом, можно, не дожидаясь окончания года, собрать пакет документов и отнести его в налоговую инспекцию по месту жительства. Заявление о предоставлении вычета пишется в произвольной форме.
После проверки документов в течение месяца будет получено уведомление, подтверждающее в текущем году право на вычет, которое нужно отнести по месту работы. Налог на доходы физических лиц, равный 13%, перестанут удерживать из зарплаты с месяца обращения в бухгалтерию. Получать зарплату без налоговых удержаний вы будете до тех пор, пока общая ее сумма не достигнет размера предоставленного вам вычета. Если в течение года вычет будет предоставлен не полностью, его остаток можно будет перенести на следующий год.
Второй способ – получить вычет путем возврата удержанного в предыдущие три года налога. В этом случае вы сможете вернуть уплаченные налоги только на следующий год после приобретения жилья, подав декларацию о доходах с пакетом документов в налоговую инспекцию по месту жительства.
Заполнить декларацию можно с помощью сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц» или с помощью специальной программы на сайте налоговой службы.
Социальные вычеты на лечение, обучение, на сумму пенсионных взносов и инвестиционный можно также получить и путем декларирования доходов, и через работодателя.
Кто имеет право на вычет
Налоговый вычет предполагает возврат части налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который в России составляет 13%, за приобретение определенного имущества либо услуг.
Налоговый вычет может получить только налогоплательщик, с доходов которого уплачен НДФЛ. Для этого необходимо официально работать по трудовому либо гражданско-правовому договору или быть индивидуальным предпринимателем на общей системе налогообложения, говорит ведущий юрист Европейской юридической службы Павел Корнеев.
В УФНС по Московской области добавляют, что, не имеют права на вычеты граждане, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации. Чтобы считаться налоговым резидентом, нужно находиться на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Виды налоговых вычетов и суммы
Налоговый вычет может быть социальным – в связи с расходами, в частности, на обучение, лечение, софинансирование пенсии, а также имущественным – при приобретении жилья и продаже имущества, профессиональным, инвестиционным, применяемым к некоторым операциям с ценными бумагами и по индивидуальным инвестиционным счетам. Полный их перечень есть на сайте налоговой службы.
Как отмечает руководитель сервиса Fins.money Владимир Шабасон, самые распространенные сегодня вычеты: за покупку жилья, лечение и обучение.
Как объясняет эксперт, сумма вычета, которую налогоплательщик может получить в год, ограничена тем объемом средств, которые уплачивает работодатель в виде налоговых отчислений. Например, зарплата сотрудника за 2018 год составила 1 миллион рублей, из этой суммы 130 тысяч рублей работодатель за него перечислил в налоговую. Значит, максимум 130 тысяч рублей ему могут вернуть в год в виде налоговых вычетов любых типов.
Налоговый вычет при приобретении жилой недвижимости. Здесь существуют определенные ограничения: вычет не полагается при покупке зарубежной недвижимости и апартаментов, а также при покупке жилья у близкого родственника или с привлечением материнского капитала, уточняет руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ - Супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева.
Воспользоваться налоговым вычетом можно при покупке на территории России жилых домов, квартир, комнат, земельных участков, на которых уже находятся дома или которые предназначены для ИЖС, а также доли (долей) в указанном имуществе, отмечает юрист Коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры» Александра Диденко.
В УФНС по Московской области подсказали, что при приобретении недостроенного жилого дома или квартиры без отделки в договоре нужно обязательно отразить этот факт. В этом случае в состав расходов можно будет включить затраты по разработке проектной документации, приобретению строительных и отделочных материалов, стоимость работ по строительству и отделке, организации на жилом объекте электро-, водо-, газоснабжения, канализации.
Размер налогового вычета на приобретение жилья не может превышать 2 миллионов рублей. Значит, максимальная сумма, которую можно получить в виде возврата налога – 260 тысяч рублей, т.е. 13% от 2 миллионов.
Если взят ипотечный кредит, то предоставляется дополнительный вычет по расходам на погашение процентов по кредиту. С 2014 года этот вычет ограничен 3 миллионами рублей.
Совокупный размер социальных налоговых вычетов не может превышать 120 тысяч рублей в течение налогового периода (без учета расходов на дорогостоящее лечение и обучение детей налогоплательщика).
Дополнительно за обучение ребенка возможно получить налоговый вычет в размере не более 50 тысяч рублей на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей.
Использовать социальный налоговый вычет можно только в течение 3 лет с момента совершения социальных расходов. Подробности можно узнать на сайте ФНС России по ссылке.
Налоговый вычет за медицинские услуги. Получить вычет можно за платное медицинское обслуживание в медицинских учреждениях, имеющих лицензию (в стационарах, поликлиниках, на станции скорой помощи, за лечение и протезирование зубов (кроме косметических процедур), а также за санаторно-курортное лечение (если вы ездили по путевке на свои средства, а не от профсоюза), а также за лекарства.
При налоговом вычете за медицинские услуги на полное возмещение всех расходов можно рассчитывать только в том случае, если лечение является дорогостоящим, и все процедуры подтверждены чеками. На каждую медуслугу должен быть заключен договор, а оплата подтверждена квитанциями. При покупке лекарств требуется наличие рецепта на бланках установленной формы.
Налоговый вычет предусмотрен не только за собственное лечение, но и если вы потратились на медицинскую помощь детям, супругу (супруге) или родителям.
Налоговый вычет за платное обучение можно получить за собственное образование в любой форме, главное условие – наличие у учебного заведения лицензии на образовательную деятельность. Причем здесь можно получить вычет не только за отечественные услуги, но и при учебе за границей. Детей, опекаемых, братьев и сестер можно провести по налоговому вычету только до 24 лет и только на очной форме обучения (не распространяется на заочников).
Максимальная сумма расходов за обучение составляет 120 тысяч рублей, но это в совокупности с другими расходами, заявленными на получение социальных вычетов (на медицинское обслуживание, за исключением дорогостоящего, на уплату пенсионных взносов).
Социальные вычеты на софинансирование пенсии предоставляются по расходам на негосударственное пенсионное обеспечение и добровольное пенсионное страхование, а также по дополнительным взносам на накопительную часть пенсии.
Профессиональный налоговый вычет. Этот вид вычета предоставляется некоторым категориям лиц. Например, предпринимателям, находящимся на общем налоговом режиме, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, лицам, получающим доходы по договорам подряда. Также подать заявление могут люди, получающие авторские вознаграждения, а также вознаграждения за исполнение или другое использование произведений науки, литературы и искусства. Если подтвердить свои расходы частник не может, то он вправе получить вычет в размере 20% от дохода (если платит НДФЛ). Посмотреть подробнее можно в п.3 ст. 221 Налогового кодекса РФ или на сайте службы.
Инвестиционный налоговый вычет. Возможность открыть индивидуальный инвестиционный счет у брокера или управляющей компании появилась в 2015 году. Владелец счета может выбрать один из инвестиционных налоговых вычетов:
освобождение от уплаты налога с дохода, полученного по индивидуальному инвестиционному счету при его закрытии;
вычет в размере 13% от суммы ежегодного взноса до 400 тысяч рублей. В этом случае вычет можно заявлять ежегодно, пока действует договор на ведение ИИС при условии пополнения на нем средств. Важное условие – минимальный срок действия договора на ведение ИИС составляет три года.
Сколько раз можно получить налоговый вычет
Получать налоговые вычеты (за исключением вычета при приобретении жилья и участка под ним) можно ежегодно в пределах установленной максимальной суммы.
Налоговый вычет на приобретение жилья и земельного участка под ним получают один раз, но заявлять о нем можно неограниченное количество налоговых периодов (лет) – до тех пор, пока он не будет использован полностью.
При этом, если вычет на приобретение одного объекта недвижимости не использован полностью, он может быть применен к расходам по приобретению другого объекта недвижимости, уточняет юрист Европейской юридической службы Максим Савенков.
Оформление самовольно занятых участков регулируются Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), Гражданским кодексом РФ (ГрК РФ), Кодексом об административных правонарушениях РФ, а также Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Кто может оформить право на участок
Узаконивать прибавление земли вправе физические лица и собственники земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного и дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, рассказывает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Виталий Титов.
Требования к участку
По словам Алексея Пискунова, начальника управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью юридической фирмы Howard Russia, важно, чтобы участок не был расположен на землях, ограниченных в обороте, не находился на землях общего пользования, и чтобы права на него не принадлежали третьим лицам. Необходимо, чтобы вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка соответствовал фактическому использованию. Например, если установлен ВРИ под склады или придорожный сервис, а лицо, самовольно занявшее участок, использует его под садоводство, то участок не будет предоставлен ему в законное пользование, поясняет Пискунов.
Цитата:
Участок может примыкать к вашему собственному участку, на котором уже возведен индивидуальный жилой дом или участок, используемый под садоводство и огородничество. А вот кусок земли, относящийся к улично-дорожной сети, предназначенный для использования неопределенным кругом лиц, оформить не получится. Аналогично, если вы выращиваете картошку возле железной дороги, сделать землю своей собственностью скорее всего не выйдет, так как она, вероятно, является частью охранной зоны железных дорог (пункт 4 статьи 105 ЗК РФ), поясняет ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко. Однако, как говорит Алексей Пискунов, участок может относиться и к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения, каждый случай надо рассматривать отдельно.
Существует и ряд других требований. В частности, минимальная площадь участка может устанавливаться законодательным органом власти, например, советом депутатов того или иного городского округа. В большинстве случаев она не установлена. Важно также, чтобы границы участка не пересекали границы лесничеств, лесопарков, водохранилищ, границы населенных пунктов и тому подобное, дополняет Виталий Титов.
Если же вы пользуетесь заброшенным участком соседа (то есть участком, принадлежащим третьему лицу), оформить его в собственность можно будет, только если вы сумеете договориться с этим соседом.
Выявление собственника участка
Если вы не знаете, кому принадлежит земля, перед оформлением придется это выяснить. Для этого надо уточнить кадастровый номер и адрес земли. Сделать это можно, например, на публичной кадастровой карте онлайн.
Сделав принтскрин и распечатав его, следует обратиться в ближайший МФЦ, чтобы заказать выписку из ЕГРН. Стоимость выписки – 460 руб., срок подготовки – пять рабочих дней. Также возможно заказать электронную выписку, ее подготовят за три рабочих дня. В полученной выписке будет отражена информация о том, кому принадлежит земля.
Обращение к собственнику
Выяснив, кто владелец земли, нужно обратиться к нему с просьбой продать ее или передать иным способом по согласованию между сторонами. Этот вариант подойдет в случае самовольного захвата территории соседа.
Обращение к собственнику
Если окажется, что земля не принадлежит физическому лицу, она муниципальная или не разграничена, следует обратиться в уполномоченный орган по распоряжению земельными участками. Как правило, это администрация населенного пункта, на территории которого находится земля (в Истре, например, этим заведует Управление имущественно-земельных отношений и аграрной политики администрации округа). Кадастровые работы проводятся платно, проводит их сам заявитель. Кадастровый инженер подготавливает межевой план участка.
Обращение к собственнику
Если у заявителя есть какая-то льготная категория (в зависимости от региона это могут быть ветераны войн, инвалиды, многодетные семьи и тому подобное), которая подпадает под бесплатное предоставление или предоставление во внеочередном порядке за плату, то он может получить участок либо бесплатно, либо за деньги, но без торгов. Србуи Иващенко отмечает, что если у гражданина нет никакой льготной категории, а земля неразграниченная, региональная или муниципальная, то придется участвовать в торгах и выкупать участок.
После того, как участок сформирован заявителем, администрация самостоятельно организует торги. Уточнять порядок их проведения в каждом конкретном случае следует у организатора. Обычно торги проводятся с использованием информационного ресурса, например. Заинтересованное лицо подает заявку и оплачивает участие в торгах, поясняет Пискунов.
В итоге заключается договор аренды или купли-продажи. В случае если участок передается бесплатно, выдается постановление или распоряжение о передаче земли в собственность.
Кадастровый учет и оформление собственности
По словам Србуи Иващенко, для кадастрового учета и госрегистрации прав на новый участок нужно подготовить один комплект документов, так как эти процедуры обычно проводятся одновременно. Для этого обращаются в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Необходимые документы
Список документов для госрегистрации права и кадастрового учета на образованный участок можно разделить на несколько типов.
Во-первых, правоустанавливающие документы. К ним относятся, в частности, согласно частям 8, 11 статьи 41 закона о госрегистрации недвижимости:
правоустанавливающий документ на исходный или измененный земельный участок (участки). Представлять его не нужно, если право на участок зарегистрировано в ЕГРН;
соглашение об образовании общей долевой собственности или совместной собственности, если объединяются участки, которые принадлежат вам и другим лицам;
соглашение о разделе земельного участка, принадлежащего вам и другим лицам;
соглашение (решение) о перераспределении земельных участков, находящихся в частной и государственной (муниципальной) собственности;
решение суда, если образование участка проводится на его основании;
письменное согласие третьих лиц на образование земельного участка, если оно является обязательным. Например, если земельный участок находится в ипотеке, потребуется письменное согласие залогодержателя.
проект межевания территории или схема расположения земельного участка, если участок должен быть образован на их основании.
Также может потребоваться доверенность или другие документы, которые подтверждают полномочия и личность представителя. По своей инициативе вы можете представить и другие документы, необходимые для госрегистрации. В любом случае, точный список лучше уточнять в ответственных органах.
Подать документы должен собственник исходного земельного участка, если вы самовольно распоряжались, например, землей соседа. А вот при образовании участка из публичных земель заявление надо подавать самостоятельно, например, если с вами заключен договор о комплексном освоении территории или по вашему заявлению утверждена схема расположения земельного участка (пункты 5, 6 части 4 статьи 46.6 ГрК РФ, пункт 18 статьи 11.1 ЗК РФ).
Заявление о предоставлении участка следует подавать в уполномоченный орган власти через портал государственных услуг, МФЦ или напрямую в Росреестр. Размер госпошлины составит 350 рублей.
Сроки регистрации
Если проводится только кадастровый учет без одновременной госрегистрации, это займет 5 рабочих дней по общему правилу или 7 рабочих дней, если документы вы подали в #МФЦ.
Если кадастровый учет проводится одновременно с госрегистрацией прав, процедура займет 10 рабочих дней по общему правилу или 12 рабочих дней при подаче через МФЦ.
Если заявление на регистрацию права собственности было подано отдельно, то потребуется 7 рабочих дней по общему правилу или 9 рабочих дней с даты приема в МФЦ.
Могут ли отказать
Уполномоченный орган власти или иной правообладатель участка не обязаны предоставлять самовольно занятый участок. Однако, например, прирезку участка – то есть увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель – осуществляют достаточно часто, потому что обычно это небольшие куски земли, неинтересные никому другому, уверяет Алексей Пискунов.
Србуи Иващенко говорит, что на практике оформление в собственность обычно занимает около года.
Приобретательная давность
Существует и альтернативный способ оформления участка в собственность.
Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности.
Для установления этого права, как поясняет Алексей Пискунов, придется обращаться в суд и доказывать, что участком вы пользовались открыто, например, платили налоги и арендную плату.
Что будет, если участок не оформить в собственность
За самовольное занятие земельного участка предусмотрены штрафы. В статье 7.1 КоАП РФ устанавливается штраф в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, для граждан – в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 000 рублей; для должностных лиц – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 рублей; для юридических лиц – от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 рублей.
А в случае, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, штраф для граждан составит от 5 000 до 10 000 рублей; для должностных лиц – от 20 000 до 50 000 рублей; для юридических лиц – от 100 000 до 200 000 тысяч рублей.
Нарушитель должен не только оплатить штраф, но и освободить землю. При этом лицо, допустившее самовольное занятие такого участка, за свой счет должно снести возведенные на нем постройки.
Участок может примыкать к вашему собственному участку, на котором уже возведен индивидуальный жилой дом или участок, используемый под садоводство и огородничество. А вот кусок земли, относящийся к улично-дорожной сети, предназначенный для использования неопределенным кругом лиц, оформить не получится. Аналогично, если вы выращиваете картошку возле железной дороги, сделать землю своей собственностью скорее всего не выйдет, так как она, вероятно, является частью охранной зоны железных дорог (пункт 4 статьи 105 ЗК РФ), поясняет ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко. Однако, как говорит Алексей Пискунов, участок может относиться и к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения, каждый случай надо рассматривать отдельно.
