Хитрый прием
госприемка

Квартир без строительных недоделок практически не бывает. Но от застройщика почти всегда можно добиться их исправления. Достаточно быть внимательным на приемке, взять с собой набор нехитрых принадлежностей и грамотно вести себя в дальнейшем.

Подготовка

Главный инструмент — это, конечно, ваши глаза. Поэтому отправляться на приемку квартиры лучше в светлое время суток. Для осмотра темных углов пригодится фонарик. Впрочем, его заменит телефон с камерой. Тем более что без фотоаппарата все равно не обойтись.
В дополнение к фонарику понадобится свечка. Уже не как осветительный прибор, а с другими целями. Еще нужны рулетка и отвес (любой грузик на длинной нитке), карандаш делать отметки, пригодится строительный уровень. В идеале стоит запастись двухметровой рейкой, например куском алюминиевого уголка. Эта рейка — главный прописанный во всех строительных СНиПах инструмент для определения неровности поверхностей. Одно ее присутствие продемонстрирует представителю застройщика серьезность ваших намерений. Впрочем, нет двухметровой — возьмите хотя бы метровую. Уже с ее помощью можно будет многое понять. Для проверки электрики понадобятся патрон с лампочкой и зарядка от мобильного телефона.
В зимнее время может пригодиться тепловизор: он позволит определить качество межпанельных швов и понять, не промерзают ли стены. Прибор можно взять в аренду за 1,5-2 тыс. рублей. Правда, оборудование это дорогое, поэтому многие фирмы просят оставлять залог. За 5 тыс. рублей вместе с тепловизором предоставят и специально обученного человека. Впрочем, это уже факультатив для особо дотошных покупателей.
Не лишним будет заранее составить список, что проверять и в какой последовательности,— рекомендует директор юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка.
В качестве подготовки к предстоящей приемке можно почитать форум новостройки и пообщаться с соседями. Это позволит заранее узнать, какие недоделки преобладают в доме. А какие-то есть почти всегда.

Окна и двери
Прежде всего необходимо обращать внимание на механические повреждения: сколы, вмятины, царапины на дверях, стеклопакетах или санфаянсе,— советует директор департамента по связям с общественностью группы компаний ПИК Наталья Иванова.
Если они не будут зафиксированы в акте приемки квартиры, то и комиссией по претензионной работе рассматриваться не будут.
Это программа минимум. Даже если вы забыли дома все дополнительные принадлежности и очень стеснены во времени, выполнить ее необходимо.
Начнем с дверей — с ними, впрочем, все просто. Никаких царапин и вмятин, замки должны работать, а сами двери открываться и закрываться без усилий.
К окнам и балконным дверям требования жестче: они должны закрываться не просто плотно, а герметично. При этом стеклопакеты — место наиболее распространенных недоделок.
Проверить плотность прилегания оконной створки к раме можно с помощью листа бумаги,— рассказывает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.— Достаточно положить лист между створкой и рамой, закрыть окно и попытаться вытащить бумагу. Если бумага выходит легко, значит, зазор слишком велик и створка отрегулирована неправильно.
Впрочем, из-за плохо заделанных стыков дуть может и по краям рамы. Зимой проверить это просто: проведете рукой и почувствуете холод там, где дует. В остальное время вычислить щели помогут отклонения язычка пламени. Свеча тут гораздо удобнее зажигалки. Во-первых, зажигалка быстро нагревается, поэтому долго в руке ее не удержать. Во-вторых, из-за давления газа ее пламя более стабильно и менее чувствительно к сквознякам.
Естественно, любая царапина на стеклопакете — повод требовать его немедленной замены.

Полы и стены

Стены и пол идеально ровными бывают крайне редко. Но сам факт неровности вам ничего не даст, потому что бывает неровность допустимая. Допуски по кривизне стен и полов досконально прописаны в СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции".
Итак, бетонная стена может отклоняться от вертикали на 15 мм, кирпичная — на 20 мм. Проверяется отклонение с помощью отвеса и рулетки. Держим отвес, проецируем отклонение на пол или потолок и измеряем рулеткой.
Перепад поверхности пола в комнате не должен превышать 20 мм. Измерить его поможет строительный уровень. Следя за положением жидкости в колбе, прочертите на стене на небольшой высоте горизонтальную линию. После этого меряете расстояния от линии до пола в разных местах и узнаете перепад высот.
Неровность для стен, потолка или пола допустима, но не более 5 мм на любые 2 м. Тут и понадобится пресловутая двухметровая рейка и рулетка. Впрочем, если кривизна видна невооруженным глазом, она может оказаться достаточно большой, чтобы дать отклонение в 5 см и на расстоянии 1 м. Так что может хватить метровой линейки.
Естественно, нигде не должно быть трещин и дыр — это уже прямое нарушение нормативов. Где нахождение дыр наиболее вероятно, так это в местах вхождения труб в стены, пол и потолок. Осматривать эти места стоит особенно тщательно. Вообще, простой осмотр безо всяких приборов говорит многое.
Потемнения или налет по углам стен указывают на плохую герметизацию межпанельных швов,— сообщает Мария Литинецкая.— Это может привести к промерзанию здания.
Еще следует обратить внимания на ржавые пятна. Если не загрунтовать их или не закрасить масляной краской, ржавчина может со временем выступить поверх шпатлевки и обоев.
Инженерные системы
Части инженерного оборудования может в принципе не оказаться на месте.
Прежде всего необходимо последовательно проверить все, что указано в договоре, а именно в приложении, где приведен перечень установленного оборудования и выполненных работ, на соответствие действительности,— советует директор по реализации и маркетингу "ЮИТ Ситистрой" Алексей Харитонов.— Обязательно необходимо проверять наличие пожарной сигнализации. Нелишним будет потребовать акт выполнения опрессовки системы отопления.
Распространенное жульничество недобросовестных застройщиков касается терморегуляторов, которыми в соответствии с законом "Об энергосбережении" сейчас оснащают все внутриквартирные батареи.
Конструктивно прибор состоит из двух частей: термостата и клапана, который врезается в трубу,— объясняет Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании "Данфосс".— Некоторые подрядчики обходятся покупкой и установкой регулирующих головок с термостатом внутри. Таким образом, создается видимость выполненных работ. Но если клапана нет, прибор работать не будет. Это справедливо и для случаев, когда клапан есть, но отсутствует регулирующая головка.
Еще одна вещь, на которую следует обратить внимание в отопительной системе: все соединения труб (даже пластиковых) должны быть сварными. Резьба допускается только там, где к трубам присоединяется батарея.
Водопроводные трубы необходимо осмотреть на предмет отсутствия подтеков и ржавчины. Никаких влажных мест под ними быть не должно. Если в квартире установлены унитазы и раковины, стоит изучить фаянс на предмет царапин и сколов. Наконец, к водосчетчикам должны прилагаться документы с данными о дате поверки приборов и их показаниями.
Ключевую роль в экологии жилища играет вентиляция. Если она неисправна, то в квартире будет душно и влажно, жильцы будут мучиться головной болью, зато плесень почувствует себя превосходно. Приточная вентиляция сейчас встречается только в дорогих домах. В дешевых есть только вытяжка, отверстия которой можно найти в санузлах и на кухне.
Проверить тягу в вытяжной вентиляции проще всего с помощью свечи. Приоткройте хотя бы одно окно, чтобы был приток свежего воздуха, и поднесите пламя к вентиляционной решетке. Если вентиляции исправна, огонек наклонится в сторону решетки практически горизонтально. Слабый наклон пламени, равно как его отсутствие, не говоря уже об обратной тяге, говорят о серьезных строительных нарушениях. Это уже повод обратиться в Ростехнадзор.
Проверить электрику поможет лампочка. Вставьте ее во все патроны верхнего освещения. Если патронов нет, подсоедините лампочку вместе с патроном. Заодно можно проверить наличие крюка для люстры — это тоже забота строителей. Напряжение в розетках проверяется с помощью любого несложного электроприбора. Для этого мы и брали зарядное устройство.
В принципе можно было бы написать, как с помощью того же патрона, лампочки и двух проводков проверить наличие заземления в розетках. Но человек с элементарными электротехническими навыками и так знает, как это сделать. А без навыков в розетку лезть не стоит.
На юридическом поле
Итак, вы не зря ползали по полу с рулеткой, мерили стены отвесом и изучали царапины на унитазе и раковине: недостатки найдены. Что делать дальше?
Ни в коем случае не следует поддаваться на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры без соответствующих замечаний,— предупреждает Сергей Поправка.— И прописать все замечания необходимо достаточно подробно, приложить фотографии недочетов. Работники застройщика могут приводить много аргументов в пользу того, что акт якобы надо подписать. Могут и обещать на словах все исправить в кратчайшие сроки, и рассказывать, что все подписывают. Не надо обращать на все это внимания. Кроме того, следует помнить, что никакие "представители на объекте", управляющие, охранники, агенты и прочие лица без доверенности не могут подписывать документы от имени застройщика.
Дальше есть альтернатива. Можно не подписывать акт приемки, можно подписать акт и указать в нем все претензии.
Я предпочитаю первый вариант,— советует Олеся Салаева, юрист коллегии адвокатов "Юков и партнеры".— Ведь застройщик заинтересован в том, чтобы акт был подписан. На приемку приходит не руководство, а прорабы. Главная их цель — отвязаться. Не подписывая акт, вы посылаете сигнал руководству.
Следующий шаг — составление претензий. Заняться этим лучше дома и в спокойной обстановке.
— Главное, никогда нельзя общаться устно,— предупреждает Олеся Салаева.— Нужно составить письменную претензию и либо самому отвезти ее в офис застройщика (потребуйте поставить штамп на втором экземпляре), либо послать письмом с описью вложения. У них по закону есть десять рабочих дней на рассмотрение претензии.
В принципе после этого ситуация может благополучно разрешиться.
— Все небольшие недоделки достаточно легко устраняются,— успокаивает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.— У большинства застройщиков есть структуры, которые специально созданы для решения такого рода проблем, и чаще всего в разумные сроки мелкие недоделки устраняют.
Если застройщик на претензию не отреагировал или, наоборот, отреагировал, назначил срок устранения недоделок и пропал, то придется написать ему еще одно письмо и готовить обращение в суд. Всю переписку, естественно, надо сохранять. Ведь в конечном итоге застройщик может сам обратиться в суд, чтобы заставить вас подписать акт. Тогда вы легко докажете, что не просто тянули время, а действительно пытались добиться от застройщика исправления недостатков.
— Акт вам могут прислать по почте,— рассказывает Олеся Салаева.— В ответ надо направить очередное письмо с описью вложения, где вы объясните, почему не подписываете акт.
Если в суд обратился покупатель, то добиваться можно двух вещей: устранения недоделок и компенсации затрат на ремонт. Второе проще, поскольку в будущем будет меньше проблем с исполнением судебного решения. Снять деньги со счета куда проще, чем заставить застройщика прислать рабочих. Конечно, для этого, устраняя недоделки строителей, надо сохранить все чеки.
— Обычно выигрывает в таких делах физическое лицо,— рассказывает Мария Литинецкая.— Единственное, что застройщикам иногда удается снизить сумму претензий. Например, если из-за строительных недоделок вам пришлось поменять обои, вам могут оплатить стоимость не новых дорогих обоев, а тех, которые поклеил застройщик.
Больше проблем возникает, если у квартиры есть скрытые недостатки, проявляющиеся со временем.
— Вам придется доказывать в суде, что все произошло не по вашей вине,— объясняет Олеся Салаева.— Вероятно, суд потребует проведения независимой экспертизы. Но начать нужно, как всегда, с письменной претензии.
Если дом построен по 214-ФЗ, то гарантия на жилье составляет пять лет. Если дом кооперативный — два года. На установленное в доме инженерное оборудование дается три года гарантии. Все это время можно добиваться от застройщика устранения неисправностей. Но, конечно, лучше всего максимум недоделок заметить сразу. Как мы выяснили, это несложно сделать с помощью подручных средств.


Никита Аронов